1、问:南山南景苑有套129平的房子,贷款200万,想卖了在福田置换一套,打算在福民新村换一套小面积的尽量不贷款,不知道可行不,自住兼顾投资。
回复:南景苑是典型的老破大,才5万单价,高容积率独栋塔楼,没有小区,这种产品赶紧置换,拆又拆不掉,居住体验又差,未来的宿命就是我们常说的高层贫民窟,增值就不用想了。但是福民新村不是一个很好的选择,皇岗这一片也是人群很杂乱的片区,加上福民新村被皇岗路和福强路两条大马路夹着,位置上被割裂开。小区虽然是楼梯房,但是容积率过高,未来拆迁几率比较小。
(资料图片)
2、问:你好,我现在中山有一套房,现在小孩深圳上学,看中了蛇口一套初中学位房,有方育才家园。手上没有现金,请问我是否要卖掉中山房,还是选择红本抵押贷款更合适?
回复:中山的早点出掉吧,一堆深圳投机客都跟你一样的想法。真等深中通道开了就来不及跑了,都抛售的时候就是相互踩踏了。
有方育才家园是1987年建造的,前身为广进化工宿舍楼,2017年经过旧房改造,加装电梯,燃气入户,独立阳台,独立洗手间,外墙翻新,并且重新设计内部,2018年重新启动销售。主力户型是27-30平的小户型单间。当时买这里的都是跟你一样买学位上育才的,或者投资学位房的。优点就是小户型总价低,上育才最低门槛,缺点就是居住体验差,已经36年了,产权只剩34年了,抵押贷款额度受影响,金融属性偏低。
3、问:你好!想买深中学位房,德弘天下新房能买吗?新房带精装修不到9万,觉得性价比很高,但是户型比较奇葩,所以买不买很纠结,还麻烦你帮我分析一下!谢谢!
答:德弘天下十年老盘,以前就跟卖卤水一样,双拼到五拼不等。 现在,多本证拆成一本证,户型相对奇葩。样板房在高楼层,视野非常棒,算是罗湖少有的大花园社区。深中其实点招很多,地段生成绩没有特别好。并且受大学区,名校集团化的影响,未来纯学位属性的房子不会有太大投资潜力。并且罗湖整体在没落,未来很难翻身!
4、问:桃源村一期是否有拆迁的可能?现在小两房,红本在手,有老人要过来住,同时小孩还在这里上学,就桃源村附近有比较推荐的二手房小区不,抵押再买一套还是卖掉再买一套大的?因为我在坂田附近上班,之后也可能还是在南山福田上班,不太想买的太远。
回复:桃源村地处南山,7号线桃源村地铁口,去车公庙、福田中心、科技园、后海、深圳湾、前海、留仙洞都在半小时以内;南山上车盘,单价和总价都不高;一二期共计7000多户,不折不扣的大社区。一二期为福利房,1-82栋为一期,97年交房,楼梯房,83-105栋为二期,99及03年交房,电梯房,社区较老。人车不分流,地面基本沦为停车场,无高档花园、泳池,物业管理较差,全开放社区,安全性较低;附近没有大体量商业和好的学校配套,短期内也没有大的利好项目;小区处于龙珠大道、京港澳高速和北环大道三条主干道中间,相对较吵;
桃源村一期短期拆迁的可能性基本为零,1997年的房子不算很老,也没有危房,所以一期的房子没有继续持有的价值。
置换的话,可以看看三期高层电梯房,或者旁边的香瑞园,对面的深云村。置换到深云村学位就更好了。
5、问:帮忙分析一下,福海街道有一套房值560左右,中粮凤凰里,还欠170,手上300左右,月供3、4W没有问题。想入个离南山科技园近一些的地方,有学位需求,小学和初中都需要,至少三房。该怎么做资产优化?
回复:中粮凤凰里早点出掉,附近的新房有鸿荣源珈誉府,二手有马上解除限售的华强城,都是超级大盘,早点割肉吧,未来这附近的二手踩踏会很严重。
出手完加手上的现金700万,如果按揭买的话可以上个1100的标的,南山科技园附近。
南二外教育集团,海德九年制,学府一小二小,学府中学。
南外教育集团,南外高新九年制,南外文华九年制,南外科华九年制,南外大冲九年制。
北师大附小附中。
南山实验教育集团,麒麟小学,南头小学,麒麟中学。
育才教育集团,育才一小,二小, 三小,四小,育才二中,育才三中。
海德和高新是南山第一梯队学校。
麒麟中学和文华是第二梯队学校。
育才二中,育才三中,南外科华,南外大冲,北师大附中,学府中学是第三梯队。
海德和高新这个总价买到的基本都是两房。
麒麟和文华片区的房子都比较老,能买到楼龄老的三房。
第三梯队选择就比较多了。
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