深圳楼市：这类房子最容易踩坑，未来无人接盘！

• 2023-05-21 13:05:27 来源：买房的大师兄

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1、问：南山南景苑有套129平的房子，贷款200万，想卖了在福田置换一套，打算在福民新村换一套小面积的尽量不贷款，不知道可行不，自住兼顾投资。

回复：南景苑是典型的老破大，才5万单价，高容积率独栋塔楼，没有小区，这种产品赶紧置换，拆又拆不掉，居住体验又差，未来的宿命就是我们常说的高层贫民窟，增值就不用想了。但是福民新村不是一个很好的选择，皇岗这一片也是人群很杂乱的片区，加上福民新村被皇岗路和福强路两条大马路夹着，位置上被割裂开。小区虽然是楼梯房，但是容积率过高，未来拆迁几率比较小。

(资料图片)

2、问：你好，我现在中山有一套房，现在小孩深圳上学，看中了蛇口一套初中学位房，有方育才家园。手上没有现金，请问我是否要卖掉中山房，还是选择红本抵押贷款更合适？

回复：中山的早点出掉吧，一堆深圳投机客都跟你一样的想法。真等深中通道开了就来不及跑了，都抛售的时候就是相互踩踏了。

有方育才家园是1987年建造的，前身为广进化工宿舍楼，2017年经过旧房改造，加装电梯，燃气入户，独立阳台，独立洗手间，外墙翻新，并且重新设计内部，2018年重新启动销售。主力户型是27-30平的小户型单间。当时买这里的都是跟你一样买学位上育才的，或者投资学位房的。优点就是小户型总价低，上育才最低门槛，缺点就是居住体验差，已经36年了，产权只剩34年了，抵押贷款额度受影响，金融属性偏低。

3、问：你好！想买深中学位房，德弘天下新房能买吗？新房带精装修不到9万，觉得性价比很高，但是户型比较奇葩，所以买不买很纠结，还麻烦你帮我分析一下！谢谢！

答：德弘天下十年老盘，以前就跟卖卤水一样，双拼到五拼不等。 现在，多本证拆成一本证，户型相对奇葩。样板房在高楼层，视野非常棒，算是罗湖少有的大花园社区。深中其实点招很多，地段生成绩没有特别好。并且受大学区，名校集团化的影响，未来纯学位属性的房子不会有太大投资潜力。并且罗湖整体在没落，未来很难翻身！

4、问：桃源村一期是否有拆迁的可能？现在小两房，红本在手，有老人要过来住，同时小孩还在这里上学，就桃源村附近有比较推荐的二手房小区不，抵押再买一套还是卖掉再买一套大的？因为我在坂田附近上班，之后也可能还是在南山福田上班，不太想买的太远。

回复：桃源村地处南山，7号线桃源村地铁口，去车公庙、福田中心、科技园、后海、深圳湾、前海、留仙洞都在半小时以内；南山上车盘，单价和总价都不高；一二期共计7000多户，不折不扣的大社区。一二期为福利房，1-82栋为一期，97年交房，楼梯房，83-105栋为二期，99及03年交房，电梯房，社区较老。人车不分流，地面基本沦为停车场，无高档花园、泳池，物业管理较差，全开放社区，安全性较低；附近没有大体量商业和好的学校配套，短期内也没有大的利好项目；小区处于龙珠大道、京港澳高速和北环大道三条主干道中间，相对较吵；

桃源村一期短期拆迁的可能性基本为零，1997年的房子不算很老，也没有危房，所以一期的房子没有继续持有的价值。

置换的话，可以看看三期高层电梯房，或者旁边的香瑞园，对面的深云村。置换到深云村学位就更好了。

5、问：帮忙分析一下，福海街道有一套房值560左右，中粮凤凰里，还欠170，手上300左右，月供3、4W没有问题。想入个离南山科技园近一些的地方，有学位需求，小学和初中都需要，至少三房。该怎么做资产优化？

回复：中粮凤凰里早点出掉，附近的新房有鸿荣源珈誉府，二手有马上解除限售的华强城，都是超级大盘，早点割肉吧，未来这附近的二手踩踏会很严重。

出手完加手上的现金700万，如果按揭买的话可以上个1100的标的，南山科技园附近。

南二外教育集团，海德九年制，学府一小二小，学府中学。

南外教育集团，南外高新九年制，南外文华九年制，南外科华九年制，南外大冲九年制。

北师大附小附中。

南山实验教育集团，麒麟小学，南头小学，麒麟中学。

育才教育集团，育才一小，二小， 三小，四小，育才二中，育才三中。

海德和高新是南山第一梯队学校。

麒麟中学和文华是第二梯队学校。

育才二中，育才三中，南外科华，南外大冲，北师大附中，学府中学是第三梯队。

海德和高新这个总价买到的基本都是两房。

麒麟和文华片区的房子都比较老，能买到楼龄老的三房。

第三梯队选择就比较多了。

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